صدور بخشنامه جدید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تاریخ ۱۲ مهر ۱۴۰۴مبنی بر ممنوعیت دریافت یا تبادل وجه میان خریدار و فروشنده در بنگاه‌های املاک پیش از ثبت رسمی پیش‌نویس قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، گامی مهم در راستای اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مصوب ۱۴۰۳ و سامان‌دهی جریان معاملات ملکی در کشور است. این بخشنامه با هدف پیشگیری از تضییع حقوق متعاملین و کاهش پرونده‌های ناشی از قراردادهای غیررسمی و فاقد اعتبار صادر شده است.

۱. مبنای قانونی بخشنامه: ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

مطابق ماده ۳ قانون الزام، نقش مشاوران املاک محدود به:

1. انجام مذاکرات مقدماتی
2. درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ارجاع آن به دفترخانه است.

بر اساس ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی همین قانون، پیش‌نویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه فاقد هرگونه اثر حقوقی است. بنابراین:

• هرگونه پرداخت وجه قبل از ثبت پیش‌نویس، غیرقانونی است؛
• و در صورت بروز اختلاف، امکان مطالبه مالکیت یا الزام به تنظیم سند در دادگاه وجود ندارد.

۲. تأکید بخشنامه بر جلوگیری از تضییع حقوق خریداران

نامه سازمان ثبت—که با استناد به مکاتبات دریافتی از جمله نامه کمیسیون اصل ۹۰ تنظیم شده—چند محور کلیدی را مورد تأکید قرار داده است:

الف) ممنوعیت کامل انتقال وجه در بنگاه‌های املاک

در اطلاع‌رسانی عمومی باید اعلام شود:

• خریدار و فروشنده حق انتقال هیچ مبلغی را پیش از ثبت پیش‌نویس در سامانه دفترخانه ندارند.
• پرداخت پول در بنگاه، فاقد اثر حقوقی بوده و امکان استناد قضایی ندارد.

این موضوع دقیقاً برای جلوگیری از زیان‌های مالی خریداران و ایجاد شفافیت در معاملات است.

ب) ارائه مسیرهای قانونی برای انتقال وجه

چنانچه متعاملین نیاز به انتقال مبلغ داشته باشند، تنها از شیوه‌های دارای اثر حقوقی می‌توانند استفاده کنند. بخشنامه در این باره صریح است:

• مسیرهای معتبر انتقال وجه، تنها شامل قراردادهای استاندارد یا ثبت قرارداد در دفترخانه است.
• هر روشی خارج از این مسیرها، فاقد اعتبار و محل بروز اختلاف است.

ج) برخورد با مشاوران املاک متخلف

سازمان ثبت اسناد از طریق همکاری با سازمان تعزیرات، خواستار برخورد قاطع با:

• مشاوران املاکی که هنگام تنظیم پیش‌نویس اقدام به جابه‌جایی وجه می‌کنند، شده و اتحادیه‌ها و اتاق‌های اصناف موظف‌اند هشدارهای لازم را به اعضای صنف ابلاغ کنند.

۳. روش‌های قانونی و معتبر برای نهایی‌سازی معامله توسط خریدار و فروشنده

یکی از مهم‌ترین و شفاف‌ترین نکاتی که بخشنامه بر آن تأکید دارد، تعیین دو مسیر رسمی و معتبر برای نهایی‌کردن معامله ملکی است. این دو مسیر تنها شیوه‌هایی هستند که معامله را از نظر حقوقی معتبر و از نظر قضایی قابل استناد می‌کنند.

روش اول: استفاده از قراردادهای آماده، استاندارد و غیرقابل‌تغییر مانند قراردادهای سامانه «خودنویس»

سامانه «خودنویس» سازمان ثبت اسناد، مجموعه‌ای از قراردادهای یکسان و استاندارد را ارائه می‌کند که:

• متن آن‌ها توسط سازمان ثبت طراحی شده؛
• غیرقابل‌ویرایش هستند؛
• همه بندها با قوانین و آیین‌نامه‌ها هماهنگ است؛
• و پس از امضا و ثبت، از اعتبار حقوقی کامل برخوردارند.

این نوع قرارداد برای بیشتر معاملات معمولی مناسب است؛ یعنی زمانی که خریدار و فروشنده شرط ویژه یا توافق غیرمعمولی ندارند. پس از امضای این قرارداد، پرداخت مبلغ از سوی خریدار و دریافت آن توسط فروشنده کاملاً قانونی و معتبر خواهد بود.

روش دوم: تنظیم قرارداد اختصاصی فقط در دفترخانه اسناد رسمی

اگر معامله دارای:

• شروط ویژه،
• توافقات خاص،
• بندهای متفاوت درباره پرداخت، تحویل، خسارت یا فسخ،

باشد، در این صورت باید قرارداد اختصاصی تنظیم شود.

اما نکته اساسی این است:

هرگونه قرارداد اختصاصی، تنها زمانی معتبر است که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود.

قراردادهای اختصاصی تنظیم‌شده در:

• بنگاه‌های املاک،
• دفاتر غیررسمی،
• حتی قراردادهای دست‌نویس بین طرفین،

فاقد اثر حقوقی هستند و در صورت بروز اختلاف، پشتیبانی قانونی ندارند.

دفترخانه اسناد رسمی با داشتن اختیار قانونی ثبت و رسمیت‌بخشی، تنها مرجعی است که:

• می‌تواند قرارداد اختصاصی را ثبت کند،
• و اثربخشی حقوقی و ضمانت اجرای قانونی برای بندهای قرارداد ایجاد نماید.

۴. پیامدهای این تفکیک دوگانه

تفکیک روشن بین قراردادهای استاندارد و قراردادهای اختصاصی باعث:

1. حذف قولنامه‌های غیررسمی فاقد اعتبار
2. کاهش احتمال کلاهبرداری و معاملات معارض
3. حمایت واقعی از خریداران
4. کاهش شدید دعاوی ناشی از قراردادهای غیررسمی
5. شفافیت کامل در نقل‌وانتقال وجه می‌شود.

۵. پیامدهای بخشنامه برای صنف مشاوران املاک

با اجرای این بخشنامه:

• مشاوران املاک فقط مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی و ثبت پیش‌نویس هستند.
• دریافت وجه یا تنظیم قرارداد اختصاصی در بنگاه ممنوع است.
• هرگونه تخلف مشمول برخورد تعزیراتی خواهد بود.

این امر باعث نظم بیشتر در بازار و کاهش تنش میان مردم و فعالان صنفی می‌شود.

نتیجه‌گیری

بخشنامه جدید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ضمن تقویت نقش دفترخانه‌ها و محدودکردن نقش مشاوران املاک به چارچوب قانونی، مسیر معامله‌ای شفاف، امن و قابل اعتماد را برای مردم فراهم می‌کند. با تعیین دو مسیر رسمی—استفاده از قراردادهای استاندارد سامانه «خودنویس» یا تنظیم قرارداد اختصاصی در دفترخانه—معاملات ملکی از شکل سنتی و پرخطر خارج می‌شود و به سمت رسمیت، شفافیت و امنیت حقوقی سوق می‌یابد.

سوالات متداول

۱. آیا پرداخت پول در بنگاه املاک ممنوع است؟

به‌طور مطلق ممنوع نیست. اگر خریدار و فروشنده از قراردادهای آماده، استاندارد و غیرقابل‌تغییر سامانه خودنویس استفاده کنند، امکان پرداخت وجه در بنگاه املاک وجود دارد و این پرداخت دارای اعتبار حقوقی است.
اما اگر طرفین قصد تنظیم قرارداد اختصاصی با شروط ویژه را داشته باشند، هیچ پرداختی نباید قبل از ثبت و نهایی‌سازی قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود؛ زیرا این پرداخت فاقد ضمانت حقوقی است.

۲. برای نهایی‌کردن معامله ملک از چه روش‌های قانونی می‌توان استفاده کرد؟

دو روش قانونی وجود دارد:
۱) استفاده از قراردادهای استاندارد و غیرقابل‌ویرایش موجود در سامانه خودنویس؛
۲) تنظیم قرارداد اختصاصی فقط در دفترخانه اسناد رسمی در صورتی که معامله دارای شروط یا شرایط ویژه باشد.

۳. پیش‌نویس قرارداد مشاور املاک چه زمانی اعتبار دارد؟

پیش‌نویس تنظیم‌شده توسط مشاور املاک تنها پس از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ارسال به دفترخانه و نهایی شدن قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی اعتبار پیدا می‌کند. قبل از این مرحله، پیش‌نویس فاقد اثر حقوقی و غیرقابل استناد است.