وقتی ملک مشترک دردسرساز می‌شود

این مقاله درباره دعوای خلع ید مشاعی است. خلع ید یعنی بیرون کردن کسی که ملکی را بدون اجازه و غیرقانونی در اختیار گرفته است. این دعوا به‌خصوص در املاک مشاع (مالی که چند نفر در آن شریک هستند و سهم هرکدام در کل مال پخش است) زیاد مطرح می‌شود.

برای نمونه، فرض کنید سه برادر زمینی را از پدرشان به ارث برده‌اند. اگر یکی از آن‌ها بدون اجازه بقیه زمین را به کسی اجاره بدهد یا خودش همه زمین را تصرف کند، سایر برادران می‌توانند دعوای خلع ید مطرح کنند.

چالش‌های رسیدگی: مشکلات دادگاه در جریان دعوا

۱. فوت یا محجور شدن طرفین

محجور به کسی گفته می‌شود که از نظر قانونی توانایی اداره امور خودش را ندارد، مثل کودکان یا افراد مبتلا به جنون. قانون می‌گوید در صورت فوت یا حجر، دادگاه باید رسیدگی را متوقف کند. اما چون نتیجه این دعوا به همه مالکان مربوط است، بهتر است رسیدگی ادامه یابد.
مثال: اگر یکی از مالکان مشاع در طول دعوا فوت کند، باز هم دادگاه می‌تواند ادامه دهد.

۲. مشکل اثبات مالکیت

برخی دادگاه‌ها فقط سند رسمی را می‌پذیرند و برخی دیگر سند عادی مثل قولنامه را هم قبول دارند.

• در املاک ثبت‌شده: فقط سند رسمی معتبر است.
• در املاک در حال ثبت: ثبت در دفتر املاک کافی است.
• در املاک ثبت‌نشده: سند عادی یا حکم دادگاه لازم است.
  مثال: برادری که بخواهد علیه متصرف شکایت کند، باید سند رسمی یا قولنامه‌ای معتبر داشته باشد.

۳. تغییر خواهان یا خوانده در جریان رسیدگی

اگر مالک سهم خود را بفروشد، خریدار می‌تواند ادامه دعوا را دنبال کند. اما اگر خوانده عوض شود، دادگاه باز هم رسیدگی را ادامه می‌دهد چون دعوا مربوط به مال است.

۴. چه کسی باید طرف دعوا باشد؟

فقط همان متصرف غیرمجاز باید خوانده شود. حکم دادگاه به سود همه شرکا خواهد بود. مثال: اگر همسایه بدون اجازه در زمین مشاع دیوار بکشد، فقط او خوانده است نه همه شرکا.

چالش‌های اجرای حکم: سختی‌های بعد از صدور رأی

۱. تحویل ملک به مالکان

• اگر متصرف شریک باشد: تحویل ملک نیاز به رضایت همه دارد.
• اگر متصرف غریبه باشد: شاکی می‌تواند ملک را به نمایندگی از همه تحویل بگیرد.

2. اداره مال مشاع پس از خلع ید

• در صورت توافق، مال به‌طور مشترک اداره می‌شود.
• در نبود توافق، دادگاه دستور موقت صادر می‌کند.
  مثال: شرکا درباره اجاره دادن ملک اختلاف دارند، دادگاه موقتاً تصمیم می‌گیرد ملک در همان وضعیت بماند.

۳. تکلیف ساخت‌وساز یا کشت غیرمجاز

اگر دادگاه دستور تخریب نداده باشد، اجرای حکم به معنای خراب کردن بنا یا محصول نیست.
مثال: اگر متصرف گندم کاشته باشد، بعد از خلع ید محصول باقی می‌ماند و مالکان نمی‌توانند آن را نابود کنند.

۴. توقف اجرای حکم

طبق قانون، اجرای حکم خلع ید باید کامل باشد و نمی‌توان آن را نیمه‌کاره متوقف کرد.

اهمیت اذن و سرایت حکم

دعوای خلع ید مشاعی دو ویژگی اساسی دارد:

1. نتیجه دعوا شامل همه مالکان می‌شود.
2. اساس اختلاف معمولاً بر سر اجازه (اذن) است.

پیشنهاد می‌شود:

• قضات با استناد به ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی و رأی وحدت رویه ۶۷۲ عمل کنند.
• قانون‌گذار قوانین روشن‌تر و کامل‌تری وضع کند.

همچنین باید دانست که خلع ید فقط درباره املاک غیرمنقول مثل خانه و زمین مطرح می‌شود. در مورد اموال قابل‌حمل مثل ماشین یا طلا، باید دعوای استرداد مال اقامه شود.

سوالات متداول

1. دعوای خلع ید مشاعی یعنی چه و چه زمانی مطرح می‌شود؟

دعوی خلع ید مشاعی زمانی مطرح می‌شود که یکی از شرکا یا شخص ثالث بدون اجازه در ملک مشاع (املاک مشترک مثل زمین یا خانه) تصرف کند. هدف این دعوا، رفع تصرف و بازگرداندن ملک به حالت اولیه است.

2. در دعوای خلع ید مشاعی، چه مدرکی برای اثبات مالکیت لازم است؟

نوع سند بستگی به وضعیت ثبت ملک دارد:

• املاک ثبت‌شده: فقط سند رسمی پذیرفته می‌شود.
• املاک در حال ثبت: ثبت در دفتر املاک کفایت دارد.

3. بعد از صدور حکم خلع ید مشاعی، ملک چگونه تحویل داده می‌شود؟

اگر متصرف، شریک ملک باشد، تحویل نیاز به رضایت همه شرکا دارد. اما اگر متصرف شخص ثالث باشد، خواهان (شریک شاکی) می‌تواند به نمایندگی از سایر مالکان، ملک را تحویل بگیرد و سپس درباره نحوه اداره آن تصمیم‌گیری شود.