ملک شما پس از فروش هم قابل بازگشت است!
رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۴/۳/۱۴۰۰ به یک اختلاف تاریخی در حقوق قراردادها پایان داد. این رأی مشخص کرد که اگر در قرارداد بیع، شرط فسخ به دلیل عدم پرداخت اقساط گنجانده شده باشد، فروشنده میتواند حتی پس از انتقال مال به خریداران بعدی، معامله را فسخ و مال را مسترد کند، حتی اگر خریداران بعدی از این شرط بیاطلاع باشند. این رأی بر اساس مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵ و ۴۵۴ قانون مدنی صادر شده و برای تمام مراجع قضایی لازم الاجرا است.
خلاصه تحلیل رأی
۱. مسئله اصلی
- امروزه بسیاری از معاملات (به ویژه املاک) به صورت نسیه انجام میشوند.
- فروشنده برای اطمینان از دریافت ثمن، معمولاً شرط فسخ را در قرارداد میگنجاند (مثلاً: اگر چک خریدار برگشت بخورد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد).
- اما اگر خریدار، مال را به شخص ثالث بفروشد و سپس شرط فسخ محقق شود، آیا فسخ معامله اول، معاملات بعدی را نیز بیاثر میکند؟
۲. اختلاف پیشین
- دیدگاه اول (مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ ق.م.): فسخ معامله اول، معاملات بعدی را بیاثر نمیکند. خریدار فقط باید بدل مال را بپردازد.
- دیدگاه دوم (مواد ۴۶۰ و ۵۰۰ ق.م.): در مواردی مانند بیع شرط، خریدار حق انتقال مال را ندارد و فسخ معامله اول، معاملات بعدی را نیز باطل میکند.
۳. راه حل دیوان عالی کشور
هیأت عمومی دیوان عالی کشور با اکثریت آرا تصمیم گرفت:
- اگر در قرارداد اول شرط فسخ به صراحت ذکر شده باشد، فروشنده میتواند پس از فسخ، عین مال را از هر خریدار بعدی پس بگیرد.
- عدم آگاهی خریداران بعدی از شرط فسخ، تاثیری در حق فروشنده ندارد. زیرا شرط در قرارداد ذکر شده و رفتار متعارف اشخاص اقتضا میکند که خریداران بعدی باید آن را بررسی میکردند.
نتایج کلیدی رأی
۱. قلمرو شمول
- شامل: کلیه خیارهای قراردادی(مانند خیار تخلف از شرط، خیار شرط، شرط فاسخ).
- شامل نمیشود: خیارهای قانونی(مانند غبن، تدلیس) و اقاله.
۲. شرایط اعمال
- شرط فسخ باید صریحاً در قرارداد اول ذکر شده باشد.
- اگر شرط بعداً اضافه شود یا قرارداد شفاهی باشد، رأی قابل اجرا نیست.
۳. اثر بر خریداران بعدی
- معاملات بعدی صحیح هستند، اما قابل فسخ توسط فروشنده اول.
- با فسخ معامله اول، قراردادهای بعدی از تاریخ فسخ باطل میشوند (نه از ابتدا).
۴. استثنا: حمایت از حسن نیت
- اگر خریدار بعدی واقعاً بیاطلاع باشد و شرط در قرارداد اول ذکر نشده باشد، رأی اعمال نمیشود.
جمعبندی نهایی
رأی وحدت رویه ۸۱۰ حقوق مالک اولیه را بر حقوق خریداران بعدی ترجیح داده است.
این رأی:
- امنیت قراردادی فروشندگان را افزایش میدهد.
- مسئولیت خریداران در بررسی سوابق مال را بیشتر میکند.
- از سوءاستفاده خریداران از طریق انتقال مال به دیگران جلوگیری میکند.
مثال از پرونده:
فرض کنید آقای فروشنده، خانهاش را به آقای خریدار به قیمت ۱ میلیارد تومان میفروشد.
در قرارداد شرط میشود که:
«اگر خریدار تا ۶ ماه دیگر پول را کامل نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند و خانه را پس بگیرد.»
- خریدار پس از ۲ ماه، همان خانه را به آقای دوم میفروشد.
- آقای دوم هم پس از یک ماه، خانه را به خانم سوم میفروشد.
- اما خریدار اول پول را به فروشنده نمیپردازد!
حالا چه میشود؟
- طبق رأی وحدت رویه ۸۱۰، فروشنده میتواند معامله را فسخ کند و خانه را از دست خانم سوم پس بگیرد. حتی اگر او از آن شرط در قرارداد اول بیخبر بوده است!
نکات کلیدی:
- قبل از خرید هر ملکی، حتماً سابقه قراردادهای قبلی آن را بررسی کنید.
- اگر فروشندهاید، حتماً شرط فسخ را در قرارداد خود بگنجانید.
- اگر خریدارید، مطمئن شوید که فروشنده قبلی بدهی خود را کامل پرداخت کرده است.
سئوالات متداول
۱. رأی وحدت رویه ۸۱۰ دیوان عالی کشور چیست و چه تاثیری بر معاملات نسیه دارد؟
رأی وحدت رویه ۸۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور تعیین کرد که اگر در قرارداد بیع شرط فسخ به دلیل عدم پرداخت ثمن درج شده باشد، فروشنده حتی پس از انتقال مال به خریداران بعدی میتواند معامله را فسخ و مال را مسترد کند. این رأی امنیت قرارداد فروشندگان را افزایش داده و خریداران را موظف میکند قبل از خرید هر ملکی، سابقه قراردادهای قبلی آن را بررسی کنند.
۲. شرایط اعمال رأی وحدت رویه ۸۱۰ چیست؟
برای اجرای این رأی، شرط فسخ باید به صراحت در قرارداد اول ذکر شده باشد. اگر شرط فسخ به صورت شفاهی یا بعد از قرارداد اضافه شده باشد، این رأی قابل اجرا نیست. همچنین اگر خریداران بعدی واقعاً از شرط فسخ بیاطلاع بوده و شرط در قرارداد ذکر نشده باشد، حمایت از حسن نیت خریداران اعمال میشود و فسخ قابل اجرا نیست.
۳. چگونه خریداران و فروشندگان میتوانند از رأی وحدت رویه ۸۱۰ بهرهمند شوند؟
- فروشندگان: با درج شرط فسخ در قراردادهای خود، امنیت دریافت ثمن را تضمین کنند و از انتقال مال به دیگران سوءاستفاده جلوگیری کنند.
- خریداران: قبل از خرید ملک، حتماً سوابق قراردادهای قبلی و وجود هرگونه شرط فسخ را بررسی کنند تا از ریسک بازپسگیری مال توسط فروشنده اولیه جلوگیری شود.
دیدگاه خود را بنویسید