چگونه کارمزد مشاورین املاک را محاسبه کنیم؟ راهنمای کامل برای خریداران و مستأجران

کارمزد مشاوران املاک، از موضوعات مهم و حساس در بازار مسکن است. طبق نرخ‌نامه مصوب اتحادیه مشاوران املاک برای سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، میزان کمیسیون در معاملات خرید، فروش و اجاره به‌طور دقیق مشخص شده و هرگونه توافق خارج از این چارچوب غیرقانونی محسوب می‌شود. همچنین طبق ماده ۲۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، مشاوران املاک صرفاً مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی هستند و باید طرفین را جهت تنظیم قرارداد رسمی پیش‌فروش به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند. افزون بر این، اخذ بیعانه توسط مشاوران املاک ممنوع است و در صورت بروز چنین اقدامی، متعاملین حق شکایت و پیگیری موضوع در اتحادیه را دارند.

مشاوران املاک نقش واسطه‌ای کلیدی در معاملات ملکی دارند. شفافیت در تعیین میزان کارمزد، همواره یکی از دغدغه‌های طرفین معامله بوده است. برای رفع اختلافات و ایجاد وحدت رویه، اتحادیه مشاوران املاک نرخ‌نامه‌ای برای سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ ابلاغ کرده است.

همچنین، در زمینه پیش‌فروش ساختمان، باید توجه داشت که مطابق ماده ۲۴ قانون پیش‌فروش، مشاوران املاک تنها وظیفه دارند پس از انجام مذاکرات اولیه، طرفین را برای تنظیم قرارداد رسمی به دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و اجازه تنظیم قرارداد پیش‌فروش به‌طور مستقیم را ندارند.

نرخ‌های مصوب کارمزد معاملات املاک (۱۴۰۳ و ۱۴۰۴)

۱. خرید و فروش ملک

• تا سقف یک میلیارد تومان: نیم درصد (۰/۵٪) از مبلغ معامله از هر طرف + ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده.
• مازاد بر یک میلیارد تومان: یک‌چهارم درصد (۰/۲۵٪) از مبلغ معامله از هر طرف + ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده.

مثال:
خرید یک واحد مسکونی به ارزش ۲ میلیارد تومان:

• یک میلیارد اول → ۰/۵٪ = ۵ میلیون تومان از هر طرف.
• یک میلیارد دوم → ۰/۲۵٪ = ۲/۵ میلیون تومان از هر طرف.
• جمع کل = ۷/۵ میلیون تومان از هر طرف + ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده.

۲. اجاره مسکونی

• موجر: یک‌چهارم (¼) مبلغ کل اجاره + ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده.
• مستأجر: یک‌پنجم (⅕) مبلغ کل اجاره + ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده.

مثال:
اجاره یک آپارتمان مسکونی با اجاره‌بها ۱۰ میلیون تومان ماهیانه:

• موجر → ۲/۵ میلیون تومان + ۱۰٪ مالیات.
• مستأجر → ۲ میلیون تومان + ۱۰٪ مالیات.

۳. اجاره تجاری، کارگاهی، اداری و صنعتی

• موجر: یک‌چهارم (¼) مبلغ کل اجاره + ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده.
• مستأجر: یک‌چهارم (¼) مبلغ کل اجاره + ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده.

مثال:
اجاره یک مغازه با اجاره‌بها ۲۰ میلیون تومان ماهیانه:

• موجر → ۵ میلیون تومان + ۱۰٪ مالیات.
• مستأجر → ۵ میلیون تومان + ۱۰٪ مالیات.

۴. تبدیل رهن به اجاره

هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره محاسبه می‌شود.

مثال:
قرارداد رهن کامل به مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان:

• تبدیل رهن → ۳۰۰ × ۳۰ هزار = ۹ میلیون تومان اجاره معادل.
• سپس کارمزد بر اساس اجاره مسکونی (¼ برای موجر و ⅕ برای مستأجر) + ۱۰٪ مالیات محاسبه می‌شود.

ممنوعیت اخذ بیعانه

یکی از نکات مهمی که باید به آن توجه داشت، این است که اخذ هرگونه بیعانه توسط مشاوران املاک ممنوع است. مشاوران تنها وظیفه دارند مذاکرات مقدماتی را انجام دهند و قرارداد را به‌طور رسمی در دفاتر اسناد تنظیم کنند. در صورت مشاهده این تخلف، طرفین معامله می‌توانند به اتحادیه مشاوران املاک شکایت کنند.

رسیدگی به تخلفات مشاوران املاک

در صورتی که واحد صنفی یا مشاور املاک در دریافت کارمزد یا هر امر مرتبط دیگر مرتکب تخلف شود (مثلاً بیش از نرخ‌نامه مصوب مطالبه کند، قرارداد پیش‌فروش را خود تنظیم نماید یا بیعانه دریافت کند)، شاکی یا ذی‌نفع قرارداد می‌تواند:

۱. با مدارک شناسایی معتبر،
۲. و مستندات مربوط به قرارداد یا پرداخت‌های غیرقانونی،
۳. به واحد شکایات اتحادیه مشاوران املاک مراجعه کرده و طرح شکایت کند.

اتحادیه موظف است موضوع را بررسی کرده و در صورت احراز تخلف، اقدامات قانونی و انضباطی لازم را علیه مشاور املاک متخلف انجام دهد.

نتیجه‌گیری

نرخ‌نامه کارمزد مشاوران املاک در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ به‌عنوان سند الزام‌آور، موجب شفافیت و نظم در معاملات ملکی شده است. از سوی دیگر، ماده ۲۴ قانون پیش‌فروش تأکید می‌کند که مشاوران املاک تنها مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی هستند و قرارداد پیش‌فروش باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. همچنین ممنوعیت اخذ بیعانه و امکان شکایت به اتحادیه در صورت تخلف مشاوران املاک، پشتوانه‌ای مهم برای حمایت از حقوق شهروندان فراهم کرده است.