چرا مستاجر باید مالکیت موجر را پیش از اجاره یا رهن محک بزند؟
بیتوجهی به بررسی مدارک مالکیت موجر یکی از شایعترین خطاهایی است که مستاجران مرتکب میشوند و پیامدهای آن میتواند مالی و حقوقی باشد. در این مقاله با اتکا به یک پروندهٔ واقعی (با محرمانگی کامل) نشان میدهیم چگونه عدم دقت ساده در بررسی مالکیت، سالها پیگیری و خسارت برای شاکی بهدنبال داشته است.
شرح جامع پرونده
شاکی (آقای ر) در مرداد ماه سال 1398 اقدام به انعقاد قرارداد اجاره یک واحد آپارتمان مسکونی در یکی از محلههای شهر نمود. قرارداد با کد رهگیری ثبت و مدت اجاره یک سال تعیین شده و مبلغ 100 میلیون تومان بهعنوان ودیعه به موجر تحویل داده شد. موجر در ظاهر با ارائه اجارهنامه و ادعا به مالکیت، معامله را انجام داد.
پس از مدتی کوتاه، مشخص شد که موجر (آقای م) فاقد مالکیت قانونی نسبت به آن واحد بوده و اسناد ارائهشده جعلی یا دلالت بر مالکیت وی نداشتهاند؛ به عبارت دیگر، ملک متعلق به شخص ثالث دیگری بوده است. شاکی پس از بررسی موضوع، شکایت کیفری مطرح کرد و پرونده کیفری پیگیری شد. در فرایند کیفری، جعل اسناد و انتقال مال غیر مطرح و منجر به محکومیت موجر شد.
با وجود صدور حکم کیفری و محکومیت متهم به بازگرداندن مبلغ ودیعه، اجرای احکام زمانبر شد و پرداخت بهصورت کامل و سریع انجام نگرفت؛ در نهایت پس از سالها، بخش عمدهای از مبلغ ودیعه به حساب شاکی واریز گردید، اما به علت تأخیر چندساله و تورم، ارزش واقعی مبلغ بازگشتی بسیار کاهش یافته بود و شاکی متحمل خسارات مالی و معنوی قابل توجهی شد.
جنبههای حقوقی و عملی پرونده
۱. ماهیت بزه و اسناد مجعول
در این پرونده، موجر با استفاده از اسناد ظاهراً رسمی (فروشنامه / صلحنامه / اجارهنامه) اقدام به انتقال منافع یا معرفی خود بهعنوان مالک کرده بود؛ اما استعلامها و بررسی کارشناسی مشخص کرد که اسناد ارائهشده فاقد اصالت یا صوری است. چنین رفتاری معمولاً مصداق جعل سند و انتقال مال غیر یا مشارکت در طرح انتقال غیر قانونی ملک است و قابل تعقیب کیفری است.
۲. مسیر قضایی کیفری
برای برخورد با جعل و کلاهبرداری، شاکی اقدام به طرح شکایت کیفری نمود. در مرحلهٔ کیفری متهم محکوم گردید و دستور استرداد مبالغ نیز صادر شد. اما بازگرداندن مبلغ و اجرای حکم در حوزهٔ اجرای احکام قرار میگیرد. حتی با صدور حکم کیفری و دستور استرداد، اجرای حکم نیازمند اقدام اجرایی است و اگر محکومعلیه توان یا تمایل به پرداخت نداشته باشد، اجرای حکم ممکن است طولانی شود (مثلاً شناسایی اموال، توقیف و فروش، یا اقداماتی مانند جلب در موارد مقرر).
۳. آثار تأخیر در اجرای حکم بر شاکی
در این پرونده، پرداخت دیرهنگام و ناقص مبلغ ودیعه باعث شد شاکی علاوه بر از دست رفتن قدرت خرید مبلغ دریافتی، هزینههای زمانی، مالی و روانی برای پیگیری پرونده متحمل شود. این کاهش ارزشِ مبلغ بازگشتی بهعلت تورم از جمله خسارات قابل مطالبه (خسارت تأخیر تادیه) است که معمولاً در دعوای حقوقی یا در مرحلهٔ مطالبه از محکومعلیه باید پیگیری شود.
چرا این پرونده درسآموز است؟ (نکات کلیدی برای مستأجران و طرفین قرارداد)
1.درخواست و بررسی سند مالکیت قبل از پرداخت ودیعه یا امضای قرارداد
- پیش از پرداخت هرگونه ودیعه یا امضای قرارداد، از موجر درخواست ارائه سند مالکیت معتبر (اسناد دفتر ثبت یا رونوشت برابر اصلشده) نمایید.
- کارت ملی و شناسنامه موجر را با سند مطابقت دهید و مطمئن شوید نام و مشخصات برابر است.
2. استعلام رسمی از مراجع ثبت
- حتی اگر موجر سندی ارائه کرد، حتماً استعلام از اداره ثبت اسناد یا واحد ثبتی ذیربط انجام شود تا معلوم گردد سند متعلق به ملک مورد ادعا است یا جعلی/منتقلنبوده است.
- بسیاری از جعلها با اسناد عادی یا حتی اسناد ادعایی رسمی همراهاند؛ استعلام، سد مهمی در برابر این ترفندهاست.
3. استفاده از قرارداد مکتوب کامل و ثبت شده
- قرارداد اجاره را با ذکر مشخصات کامل ملک، مشخصات طرفین، مبالغ، شرایط بازگرداندن ودیعه و شروط فسخ و اجرای مفاد، مکتوب و ثبت کنید.
- قرارداد را در سامانه خودنویس ثبت و کد رهگیری بگیرید (هرچند ثبت قرارداد بهتنهایی تضمین مالکیت نیست، اما در اثبات تاریخ و روابط بین طرفین کمک میکند).
4. مشاوره حقوقی پیش از انعقاد معامله
- حتی برای اجارههای معمولی نیز گرفتن یک نظر حقوقی یا مراجعه به وکیل یا مشاور حقوقی آگاه، میتواند از خطرات احتمالی جلوگیری کند. هزینهٔ مشاوره معمولاً بسیار کمتر از خسارات احتمالی است.
5. حفظ مدارک و اسناد تراکنشها
- کلیه فیشها، رسیدها، قراردادها و مکاتبات را نگهدارید تا در صورت بروز اختلاف، سند کافی برای اثبات ادعا داشته باشید.
توصیههای کاربردی
- از موجر بخواهید سند مالکیت را ارائه کند و اجازهٔ استعلام ثبت را دریافت نمایید.
- اگر موجر به هر دلیل از ارائه سند یا انجام استعلام شانه خالی میکند، معامله را به تعویق بیندازید یا از انجام آن خودداری کنید.
- پیش از پرداخت ودیعهٔ قابل توجه، حداقل یک استعلام ثبتی یا مشورت حقوقی ساده انجام دهید.
- در قرارداد شرط کنید که در صورت اثبات جعل یا فقدان مالکیت، موجر متعهد به بازگرداندن ودیعه و پرداخت کلیه خسارات گردد.
پروندهٔ حاضر نشان میدهد که بیتوجهی به بررسی مالکیت موجر میتواند پیامدهای مالی و حقوقی بسیار سنگینی برای شاکی بهدنبال داشته باشد: از پرداخت ودیعه به شخص غیرمالک گرفته تا سالها پیگیری قضایی و دریافت مبلغی با ارزش ریالی کاهشیافته. به همین علت، رعایت اصول سادهٔ پیشگیری (درخواست سند، استعلام، قرارداد کامل و مشاوره حقوقی) ضروری است.
سئوالات متداول
۱. چرا بررسی سند مالکیت موجر قبل از امضای قرارداد ضروری است؟
زیرا تنها سند رسمی مالکیت میتواند ثابت کند که موجر واقعاً صاحب ملک است. در بسیاری از پروندهها، افراد با اسناد جعلی یا صوری اقدام به اجاره میکنند و مستأجر بدون استعلام رسمی، متضرر میشود. مثال: اگر فردی با قولنامه جعلی واحدی را اجاره دهد، مستأجر حتی با داشتن کد رهگیری، نمیتواند مالکیت موجر را اثبات کند.
۲. در صورت اجاره ملک از شخص غیرمالک، چه اقدام حقوقی باید انجام داد؟
در این وضعیت، باید شکایت کیفری به اتهام جعل یا انتقال مال غیر مطرح شود و همزمان میتوان از طریق دادگاه حقوقی نیز مطالبه ودیعه و خسارات تأخیر تادیه کرد.
۳. چگونه میتوان از جعلی بودن سند اجاره جلوگیری کرد؟
با انجام استعلام رسمی از دفاتر ثبت اسناد و املاک و مطابقت نام مالک در سند با کارت ملی موجر. همچنین استفاده از قرارداد اجاره رسمی دارای کد رهگیری، دریافت رسیدهای بانکی و مشاوره حقوقی پیش از امضا ضروری است.
دیدگاه خود را بنویسید