تحلیل دکتر کاتوزیان بر سه محور اصلی متمرکز است:

1. انعقاد و اثبات عقد اجاره
2. مقررات مربوط به تخلیه عین مستأجره
3. تحول مفهومی نهاد «سرقفلی»

این خلاصه به بررسی دقیق این محورها و استدلال‌های نویسنده اختصاص یافته است.

۱. تعارض ساختاری و عدم ایجاد وحدت رویه

• ادعای وحدت بخشی (ماده ۱ قانون): ماده ۱ قانون جدید ادعا می‌کند که کلیه اجاره‌ها (مسکونی، تجاری، آموزشی و دولتی) تابع مقررات این قانون و قانون مدنی خواهند بود. این ماده نوید ایجاد یک نظام یکپارچه را می‌داد.
• تضاد با ماده ۱۱: ماده ۱۱ کلیه اجاره‌های منعقده قبل از تصویب قانون را مستثنی کرده و آنها را تابع مقررات حاکم بر خود می‌داند.
• نتیجه و تحلیل: این تضاد باعث دوگانگی حقوقی می‌شود:
  • یک نظام برای اجاره‌های قدیمی (عمدتاً تجاری) با حمایت مستأجر و حق کسب و پیشه
  • یک نظام برای اجاره‌های جدید با گرایش به مالک

پیامد اقتصادی: این دوگانگی می‌تواند به بحران اقتصادی برای بازرگانان و صاحبان کسب‌وکار منجر شود، در حالی که مالکانی که فعالیت اقتصادی ندارند، منتفع می‌شوند.

۲. تشریفات انعقاد و اثبات اجاره و ابهام در قراردادهای شفاهی

• شرایط جدید (ماده ۲ قانون): اجاره‌نامه عادی باید در دو نسخه و با گواهی دو شاهد معتبر تنظیم شود.
• ابهام در ضمانت اجرا: قانون مشخص نکرده که عدم رعایت این تشریفات چه پیامدی دارد. آیا قرارداد باطل است یا فقط قابل اثبات در دادگاه نیست؟
• تحلیل کاتوزیان:
  • سناریوی اول (بطلان): اگر اجاره‌نامه بدون این شرایط باطل باشد، اجاره‌های شفاهی متداول (روستایی، فصلی یا اتاق‌های زیرمستأجر) از حمایت قانونی خارج می‌شوند.
  • سناریوی دوم (خروج از شمول قانون 1376): چنین قراردادهایی تنها مشمول قانون جدید نمی‌شوند و تابع قانون مدنی و شرایط قراردادی خواهند بود.

نتیجه‌گیری: قانون‌گذار باید ضمانت اجرای روشنی برای ماده ۲ پیش‌بینی می‌کرد تا سرگردانی مردم و دادگاه‌ها کاهش یابد.

۳. آیین دادرسی تخلیه و اصول دادرسی منصفانه

• تسریع در تخلیه (ماده ۳ قانون): قانون جدید اجازه داده است در مورد اسناد رسمی، اداره ثبت ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر کند و در مورد اسناد عادی، مقام قضایی ظرف یک هفته اقدام نماید.
• نقد کاتوزیان:
  • خلط صلاحیت اداری و قضایی: اختیار صدور دستور تخلیه نباید بدون بررسی حقوق مستأجر به مأمور اداره ثبت سپرده شود.
  • نقص فنی در ماده ۵: مستأجر باید ابتدا بتواند ادعای خود را مطرح کند و سپس حکم صادر شود.
  • ابهام در صلاحیت مقام قضایی: مشخص نیست منظور از مقام قضایی رئیس حوزه قضایی است یا دادگاه.

راه حل پیشنهادی: دادگاه می‌تواند درخواست تخلیه را به صورت دادخواست فوری بررسی و دستور موقت صادر کند، در حالی که رسیدگی به ادعاهای مستأجر ادامه دارد.

۴. تحول مفهوم سرقفلی

• مفهوم سنتی (حق کسب و پیشه): قانون ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه را به مستأجر به دلیل فعالیت و سرمایه‌گذاری می‌داد.
• مفهوم جدید (سرقفلی): در قانون ۱۳۷۶، سرقفلی به «حق تقدم در اجاره» تعریف شده و منشأ آن توافق مالک با مستأجر است.
• تبصره ماده ۱۰: هرگونه مطالبه خارج از این مقررات ممنوع است و حق کسب و پیشه سابق عملاً سلب شده است.
• جمع‌بندی: قانون جدید چتر حمایتی مستأجران تجاری را کاهش داده و کنترل بیشتری به مالک داده است.

۵. سایر نکات مهم

• حق انتقال منافع: مستأجر می‌تواند منافع خود را منتقل کند مگر اینکه در قرارداد منع شده باشد.
• ابهام در شمول قوانین: برخی مواد می‌توانند شامل اجاره مسکونی هم شوند، در حالی که هدف قانونگذار اجاره‌های تجاری بوده است. این نیاز به تفسیر دقیق دادگاه‌ها دارد.

جمع‌بندی 

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ با وجود اهداف خوب، به دلیل نقص در نگارش، تعارضات داخلی، عدم پیش‌بینی ضمانت اجراهای روشن و تغییر مفاهیم بنیادین، نتوانسته به اهداف خود برسد. این قانون نیازمند بازنگری اساسی است تا توازن حقوق طرفین، رفع ابهامات و انطباق با واقعیت‌های اقتصادی و اجتماعی کشور برقرار شود.

سوالات متداول

1. مهم‌ترین انتقاد وارد بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ چیست؟

بزرگ‌ترین ایراد این قانون، تعارض داخلی آن است. ماده ۱ ادعای شمول همه قراردادهای اجاره را دارد، اما ماده ۱۱ قراردادهای قبلی را مستثنی می‌کند. این موضوع باعث ایجاد دو نظام حقوقی متفاوت در اجاره‌های قدیم و جدید شده و وحدت رویه را مخدوش می‌کند.

2. آیا اجاره‌نامه‌هایی که شرایط ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ را ندارند، باطل هستند؟

دکتر کاتوزیان معتقد است عدم رعایت شرایط ماده ۲ به معنای بطلان قرارداد نیست، بلکه این نوع اجاره‌ها از شمول قانون ۱۳۷۶ خارج شده و براساس قانون مدنی و توافق طرفین قابل پیگیری هستند. اما قانون‌گذار باید ضمانت اجرای دقیق‌تری تعیین می‌کرد تا از ابهام جلوگیری شود.

3. قانون ۱۳۷۶ چه تغییری در مفهوم سرقفلی ایجاد کرده است؟

در این قانون، سرقفلی از یک حق کسب و پیشه مبتنی بر تلاش مستأجر به «حق تقدم در اجاره» تبدیل شده است که صرفاً بر اساس توافق با مالک ایجاد می‌شود. این تغییر موجب کاهش حمایت قانونی از مستأجران تجاری شده است.